임대차 3법 주요정리
계약갱신청구권
전월세신고제
전월세상한제
(국세청 100문 100답)
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관한 특례를 규정하는 법률입니다. 임대차는 집을 빌려서 사용하는 경우를 말하며 특별히 등기를 하지 않아도 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 제삼자에 대해 효력이 생깁니다.
이 법의 역사는 1981년 3월 5일부터 시행되어 왔고 꽤 여러 개정을 거치면서 최근 2020년 7월 29일 임대차 3법이 국회를 통과하여 지금 자리를 잡고 있습니다.
그럼 임대차 3법은 구체적으로 어떤 것이 있는지 알아보도록 하겠습니다.
임대차 3법이란?
1) 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제
2) 주택임대차보호법 + 부동산 거래신고에 관한 법률
3) 급격한 보증금 인상을 막고, 거주기간을 늘리고 거래신고를 통해서 투명한 통계 확보
전월세 신고제
1) 임대차 계약의 보증금과 계약후 30일이내 신고
2) 대상지역 : 서울, 수도권, 광역시, 세종시
3) 적용대상 : 주택용도로 사용되는 아파트,빌라,다가구, 다세대 등으로 보증금 6000만원 초과 혹은 월세 30만원 이상 초과시
3) 신고하지 않을 경우 최대 100만원의 과태료 부과
- 2022년 5월까지는 계도기간으로 벌금이 부과되지 않습니다.
계약갱신청구권제
1) 임차인이 1회 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리
2) 2년 + 2년으로 총 4년의 거주기간을 보장받을 권리
3) 청구 시기 : 계약시기 만료 전 6개월~2개월전(2020년 12월10일이후 계약만)
- 2020년 12월9일이전 계약은 6개월~1개월전
※ 계약갱신청구권 제외 대상
1) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2) 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4) 임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부또는 일부를 전대한 경우
5) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 겨우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8) 임대인(인대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 겨우
전월세 상한제
1) 계약 갱신시 보증금 인상폭 상한을 5%로 정함
2) 4년간 최대 5%의 인상으로 안정적인 거주 가능
3) 보증금 증액이 있는 경우 1년내에 재인상 불가
FAQ
1. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되는지?
- 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하여, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
2. 예를 들어 2020.12.10일에 새로운 임대차계약을 체결하거나 묵시적 갱신되어 계약만료일이 2022.12.10일 경우. 계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 것인지?
- 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 2022.12.10이라면 만료일 2개월전인 2022.10.10일 0시전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.
3. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
- 행사할 수 없습니다. 계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로, 법 시행일인 '20.7.31부터 '20.8.31사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은 계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.
4. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차 거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
- 행사할 수 있습니다. 개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고, 1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도옥 갱신요구권을 부여하는 것입니다. 따라서 연장계약, 묵시적 갱신 증의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
5. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?
- 그렇지 않습니다. 계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다. 계약갱신요구권 행사는 행당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다.
※ 묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나 조건을 변경한다는 등의 통지를 하는 않은 경우기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다. (예를 들어 2년 전세계약 만료 2개월까지 임대인,임차인이 재연장 요구를 하지 않은 경우 기존 계약으로 2년 같은 조건으로 자동 연장) 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
6. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?
- 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.
※ 주택임대차보호법 제10조(강행규정)
- 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
7. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?
- 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도, 6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액)할 수 있습니다.
8. 법 시행 전, 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신요구를 행사할 수 있는지?
- 행사할 수 있습니다.
9. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?
- 그렇지 않습니다. 계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만, 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통보할 수 있습니다.(묵시적 갱신도 동일)
- 다만 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생합니다.(묵시적 갱신도 동일)
※ 단, 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함.
10. 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야하는지?
- 2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로, 계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.
- 이 경우 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
11. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하는지?
- 계약갱신요구권 행사방식에는 특별한 제한이 없습니다.
- 구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만, 장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.
12. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 한다는 것인지?
- 그렇지 않습니다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
13. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)
- 가능합니다. 계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로, 임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여 임대료를 인상하는 새로운 임대차계약을 체결하는 것은 가능합니다. 이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.
13-1. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있는지?
- 초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다. 주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제 10조의2는 이 법에 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고, 임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는 초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.
그 외 설명은 아래 주택임대차 보호법 해설집을 다운로드하여 참고하시기 바랍니다.
